物业管理制度15篇

物业管理制度（精选15篇）

物业管理制度 篇1

1、仓库的物业管理概述

定义

仓库是指为了储存生产原料、半成品、成品以及为了配合物流管制面建造的适合存储的建筑物。

仓库的类型

——从安全角度上考虑，可以分为：

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①一般仓库；

②危险品仓库。

——从建筑结构上考虑，可以分为：

①封闭式仓库；

②敞开式仓库。

——从堆放的货物性质上考虑可以分为：

①原料仓库；

②半成品仓库；

③成品仓库。

●仓库物业管理的内容

——消防管理是仓库管理的首要内容

①消防器械齐备，消防水源和龙头要专用；

②备有先进的报警设备和工具；

③严禁漏油运输车辆进入仓库；

④定期组织消防教育和消防演习；

⑤建立严格的消防制度，明确消防责任人，要及时消防火灾事故等隐患；

⑥仓库、站场范围内要有明显的禁烟、禁火标专和警示牌，对违反规定动用明火、吸烟者要加以处罚。

——仓库的环境日常管理，包括：

①防潮、防高温、防水浸应该是仓库环境管理的关注重点；

②仓库周围要定期打扫、保持整洁；

③加强绿化管理，做好四季常绿，美化库区；

④建立仓库清洁打扫制度，仓位和通道要保持干净，有的仓库还要做好灭鼠、灭害工作；

⑤仓库高处的大玻璃要定期擦洗，使仓库保持明亮清洁；

——仓库的安全保卫是仓库管理的重要一环，包括：

①在仓库范围内安装预警设备，实行24小时监控；

②无关人员不得出入仓库；

③严格执行两人以上进入仓库的制度。

④建立严格的值班守卫制度，在仓库范围内实行24小时巡逻安全检查制度，对人员、货物进出都要认真检查登记。

——建立严格的管理制度，例如：

①机器设备的安装、管理、使用规定；

②产品、货物出入库、材料出放库规定；

③成品发货出库制度；

④机动车辆及铲车使用管理规定；

⑤各种岗位的职责及操作规程；

——加强对仓库公用设施的管理，例如：

①消防设施；

②汽车停车场、自行车棚；

③垃圾箱、垃圾桶；

④供电设施：配电房、配电箱、供电总表、分表、路表等；

⑤供水设施：水泵房、水泵、水阀、水表、自动供水的电控部分等。

物业管理制度 篇2

日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段可以分为介入期、入住期以及正常居住期。按专业又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、环境保护与管理等八个专题进行叙述。

第一章前期介入

前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。我们将着眼于以下几方面的工作：

一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点

盛世家园管理处将在前期介入期配合e盛世家园售楼部做好销售工作。管理处将与售楼中心签定物业管理服务的补充协议，并严格按照协议规定密切配合，提供物业管理的优质服务。为此，从楼盘销售开始，管理处人员将做好以下工作：

1。协调配合e盛世家园售楼中心工作人员做好售楼咨询服务工作：

2。做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花花圃绿化的管理服务工作：

3。做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作，做好前来看楼买房客户汽车的指挥疏导工作：

4。做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。

二、开展业主服务需求凋查

在销簋部门的帮助下，协调小组在入住前将进一步开展业主需求调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、兴趣爱好及各类服务需求，并臧调查结果进行统计、分析，使令后的物业管理工作更力□贴进业主。同时，与e地产集团共同举办准业主联谊活动，集中了解业主反馈的信息。

三、进行物业交付前的实操性工作

在较深入了解物业及业主需求的墨础上，与e地产篥团携手，做好以下

各项前期准备工作：

（—）协助e地产集团销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题；

（二）提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案；

（三）协助制订居住区内交通管制方案及保安岗事设置方篥：

（四）收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试：

（五）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质量；

（六）建立与社会专业机构的联系，开展玫□通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作：

（七）针对末来需要完酱的物业管理问题建立专项档案。

四、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着'对业主负责，对e地产集团负责'的宗旨，对盛世家园居住区进行严格、细致、全面的接管验收（详见4e iso9001体系文件）。

五、承担前期介入所需费用

按物业管理行业接管物业的惯例，物业管理前期介入所需费用应由房地产开发商承担，但是，考虑到e地产（集团）公司对e物业的一贯支持，我司愿意承担e盛世家园物业管理前期介入费用，金额为人民币19。02万元（详见《e盛世家园前期介入费用测算表》）。

e盛世泉目前期介入费用测笫表项灾项目名称计算式支出金额（元）

员工工资项目经理1人5000元/人。月×1人×12月150000

3人1000元/人。用×3人×12月

护卫员3人1500元/人，月×3人×12用

人员办证费6人×400元/人2400

办公费用（//b公消耗品、通讯、交通等）20xx元/用×12用24000

四员工培训7人×250元/人1750

五材料赍保洁材料费500元/用×12月6000

维修材料费500元/月×12月6000

台计：19015元

物业管理制度 篇3

应收款的管理

应收款管理包括应收费用、往来帐清理、应收票据管理以及坏帐损失的确认等,具体办法如下:

(一)、各小区负责每月对当月发生的水电气费、物管费的催收工作,编制各项费用的应收款统计表,并于每月25日向财务部和经理报送,报表必须如实反映当月费用发生总额,实际收回总额,尚未收取总额。

(二)、财务部据各小区报送应收费用统计表,对应收费用实行建帐管理,明确费用追溯责任人。

(三)、各小区管理处应在小区内公开小区费用的收取标准、收费责任人及公司专用收费凭据,密切与业主沟通收费相关事宜,避免小区收费与业主自行交费的脱节,同时需制定相应激励政策,以有效防止各项费用的错收、漏收和截留,保证公司资金不受损失。

(四)、财务部需不定期地上门向业主询问交费情况,以抽查各小区的收费管理情况,若抽查出有违纪违法行为,应立即提交经理及授权人处理。

(五)、财务部必须定期核对和清理公司的往来款项。

(六)、对坏帐损失的确认必须依据《会计法》,按严格的审核、审批程序进行。逾期三年的呆帐可报经总公司财务总监审核、总经理审批后加以确认。

采购及库房管理

(一)、实物采购管理

1、各小区及部门在每月25日前统一制定下月所需物品计划,交予库房管理员,经与库存实物核对后,统一按以下格式制定下月采购计划。

采购计划表

编制单位:所需时间:x年x月

采购物品需用数量预计单价预计总额需用时间使用部门及用途需用人签字

部门负责人:库管:审批人:

注:该表一式三份,一份部门留存,一份采购留存,一份交财务部。

采购计划表需经部门负责人签字,库管复核,经理审批后方能交公司采购员采购。各部门不得自行采购物品,特殊原因需由经理审批。

2、各小区及部门当月所需的非常用物品及油料由部门主管填写'请购单',并经公司经理签字后交采购人员采购。

3、采购人员根据'采购计划表'或'请购单',按所需时间采购物品。

4、采购人员经公司经理批准可借支一定数量的备用金,备用金的使用需受财务部出纳的监督。

5、所有采购物品必须经库管人员清查、验收后入库,库管人员开具'入库单',直接交付使用的采购物品由库管人员出具'验收单'。财务部凭据有效发票和库管开具的入库单'或'验收单'予以报销。

6、月末财务人员定期检查采购人员所报'采购计划表'及'请购单'是否与库管人员开具的入库'或'验收单'相符。财务人员应做好该项原始凭据的审核记录,以备经理抽查。

(二)、实物的验收入库和退库管理

1、库管入库时需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的.品种、数量、金额是否相符,核对无误后,开具'入库单'。

2、直接交付使用的采购物品,库管人员仍需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符,核对无误后出具'验收单'。

3、实物退库必须填写退库清单,库管按相关财务折旧方法计算折旧,按折抵后的价格填写'入库单'。离岗员工在退回领用衣物、办公用品时,必须保持实物干净、无损方可退回。

4、库管人员需按月归集和统计'入库单',月末与财务部对帐。

(三)、实物的领用管理

5、各小区及部门在库房领用物品必须填写'领料单',经部门主管签字后方能在库房领取物品。

6、领料人在领取物品时严格按领料单上所填实物数量领取,出库实物经领发双方核对无误后,由领料人签字领取。

7、领用易耗品(如:保洁用抹布、灯泡、有外包装的清洁剂等)必须以旧换新。到期需更换工作服的员工,需书面申请服装更换,经部门主管批准后方可领取。

8、库管人员需按月归集和统计实物领用单,并交财务部作帐务处理。

(四)、实物的保管管理

1、入库实物需分类堆放,标明品类。库管按月检查库房实物,保证物品的存放安全。

2、对过期或变质的物品应及时登记、隔离,月末做统计报表经经理签字确认后,报财务部作自然损耗处理。

3、未经库管人员许可,任何人不得任意进出库房。

4、库管人员对库房存放的实物负完全保管责任,如因遗失或无故毁损而对公司财产造成的损失由库管负赔偿责任。

(四)、实物的盘点管理

1、每月25日为库房盘点日,库管必须逐一对实物进行盘点,财务部出纳监督盘点。盘点日内,库房不进出任何物品。

2、库房盘点需逐一核对库房登记帐与盘点实物是否相符,做到帐实相符,清点完毕需编制库房盘点表交财务部对帐。

3、财务部会计据盘点表核对会计分类帐金额,做到帐帐相符,如有不吻合,会计应及时查明原因。因不可抗力原因造成的差异可作'待处理财产损溢'处理,其他原因均需追溯责任。

其他有形资产管理

(一)、凡单位价值在20xx元以上,使用期超过一年的即是公司的固定资产,单位价值在20xx元以下的有形实物视为低值易耗品,以上两项均是公司的有形财产,属于公司有形资产管理范围。

(二)、固定资产、低值易耗品需按件设置卡片,并在实物上标明公司所属标志。

(三)、根据有形资产的使用部门、放置地点及其性能划分管理责任人,负责资产的安全与完整,做到实物资产有归属,资产使用有记录。

物业管理制度 篇4

一、管理制度的缺陷

尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。

1.物业管理法规不完善

物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。

2.缺乏完善的业主自治制度

由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。

二、改善现状的对策

总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。

1.平衡物业市场的供给双方

就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。

2.强化业主的主体性地位

首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。

三、结语

在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。

物业管理制度 篇5

1.目的

对管理区域出入口进行有效控制，维护管理区域内的正常秩序。

2.范围

适用于公司各管理处对管理区域出入口的管理

3.定义

无

4.职责

部门/岗位工作职责

管理处经理负责对出入口安全管理工作的全面指导、监督和检查

安全部主管(办)负责出入口安全管理工作的具体组织、落实、培训和考核

安全班长负责出入口安全管理工作的日常巡查和监督

安全员负责出入口安全管理工作的具体实施

5.方法及过程控制

5.1对普通来访人员的管理

5.1.1管理处根据各自项目的特点，在确保管理区域安全的情况下，可以选择以下对普通来访人员的管理办法:

a、凡进入封闭区域的来访者，必须问明其来意，并与业主(住户)取得联系，经过业主(住户)同意，并在《来访人员情况登记表》上登记后方可让其进入。离开时，封闭式管理区域需登记离去时间，

b、对开放式管理区域的来访者，可不做登记，但安全员及控制中心必须密切注意其行为，对形迹可疑的人员，安全员要及时采取妥善的方法进行盘问、控制、确保辖区安全。

5.1.2禁止所有推销、收废品、发广告和无明确探访对象的外来人员进入管理区域。由业主带领进入小区的收废品人员或推销人员，安全员必须对其进入的时间进行控制。禁止任何人员携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入管理区域。

5.1.3如来访人员在业主(住户)家停留超时，出入口岗或中心应通知相关岗位核实情况，如发生异常情况时按照《突发事件处理程序》处理。

5.1.4管理域内的所有设施、游乐场地，只为住户开放，安全员应制止外来人员使用，避免其损坏公共设施，破坏环境卫生。

5.1.5安全员对来访人员进行合理有效的管理，在管理中禁止与来访人员发生争执或冲突，如遇劝阻无效时应及时通知监控中心或上级协调解决，同时注意保护现场。

5.2执行公务人员的管理

5.2.1执行公务的执法人员因公进入管理区域，相应岗位的安全员应请其出示证件，予以登记，并及时通知管理处负责人，负责人接获此信息后立即致电对方单位核实身份，同时安排人员陪同前往。

5.2.2执行公务人员对管理区域业主房屋进行搜查应请其出示本市执法部门开具的搜查证，需要查扣业主物品的应请其列出清单双方签字认可(确认)。

5.2.3外地执法人员进入管理区域，除上述内容外，还必须有本市执法部门陪同及本地相应部门的证明，并需登记陪同人员的证件，予以核实后方可放行。

5.2.4执行公务的其他部门的国家公务员进入管理区域也须登记，并了解公干的目的，由管理处安排人员陪同前往。

5.2.5执行公务人员因公务保密或其他特殊原因不能明示公干目的时，当值安全员必须及时联系管理处经理，由经理或其指定授权人视具体情况处理。

5.3物资放行的管理

5.3.1物资搬运时，须到管理处或授权部门办理申请手续，申请人需按要求填写《物资搬运放行条》，写明物资名称、数量和本人资料，若非业主本人办理，须提供业主书面委托书或业主电话委托，由搬运人在《物资搬运放行条》上签名，经手人员除查验申办人员的身份证外还需与业主本人联系确认，在装修入伙期间，属施工方工具材料的可由装修负责人或申办人员办理，经手人须查验身份证及临时出入证或业主委托书。

5.3.2经手人还需与管理处出纳员核对，追究尚未缴纳的各项费用并签字认可，否则不予办理物资搬运放行手续。出纳员不当班或外出时应将尚未缴纳费用的住户及其费用清单交管理处或监控中心值班人员，由委托人(主管以上人员)签字认可，手续完善后方可放行。

5.3.4由安全员核实所搬货物与申请内容是否相符。安全员负责记录、核对搬运车辆的车辆牌照号、司机有效证件号、姓名、单位或住址等，并请其签字，手续完善后予以放行。

5.4施工人员的管理

5.4.1所有施工人员凭管理处签发的《临时出入证》进出管理区域。

5.4.2安全员在检查《临时出入证》时应核对房号、相片、施工人员姓名、证件有效期及管理处公章。

5.4.3若出入凭证丢失或过期，施工人员应到管理处补办证件或延期后方可进入施工现场。

5.4.4所有施工装修人员必须严格按照《装修管理责任书》的'内容进行操作。如有违章，安全员有权进行制止。需延时加班的装修须经管理处同意后法可进行。但不得从事噪音过大的装修项。

5.4.5管理区域内政府配套公共设备设施施工，施工人员应在管理处办理相应手续，经管理处经理或相关专业人员同意后方可施工。

5.4.6服务供方人员进入管理区域，需穿制服、佩戴工牌或工作证方可进入。

5.5公司内部人员的管理

5.5.1公司员工凭工牌进入管理区域，应自觉服从安全员的管理，身份核实后，可不做登记。

5.5.2公司员工在管理区域内的各项活动要严格遵守各项规章制度，使用指定的员工通道和专用电梯。

5.6参观人员的管理

5.6.1所有参观人员必须经过管理处同意后方可进入，同时管理处须派人陪同。

5.6.2引导进入管理区域的参观人员注重礼仪，爱护环境，爱护公物。

5.6.3劝止参观人员在管理区域内的高声谈论，引导自觉遵守公共秩序。

5.6.4请参观人员在指定范围内活动，按指定路线行走，未经允许应禁止摄像和照相。

5.7特殊来访人员(政府领导)的管理

5.7.1认真、细致、全面做好接待工作。

5.7.2各岗位安全员统一佩戴白手套，来访者经过岗位时致军礼。

5.7.3注重仪容仪表，礼节礼貌，保持良好的岗位形象。

5.8对保险、推销、发广告人员的管理

5.8.1对保险、推销、发广告人员进入管理区域必须事先与客户有约，并进行核实、登记后方可进入。

5.8.2可从尊重顾客的角度，采取跟踪、尾随等方法，观察其行为，如有违规，立即进行纠正或劝其离开管理区域。

5.8.3对保险、推销、发广告人员，怀疑具有违法嫌疑时，可对其身份进行验证或向对方单位进行证实，如没有合法身份，可交派出所处理。

5.8.4对每一位外来人员都应友善、礼貌的对待，禁止发

生纠纷与冲突，若出现处理不了的事情，应立即上报班长或主管，由班长或主管进行协调解决，把纠纷控制在可处理范围之内。

5.9车辆管理:

按照《停车场管理办法》执行

6.支持性文件

无

7.质量记录和表格

《安全员值班情况记录表》

物业管理制度 篇6

1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场，室内照明电修发生障碍接到报修当时检修。

2、维修工、电工24小时值班，遇到情况请拨电话：，随叫随到。

3、小件维修实行无偿安装服务。

4、收费标准公开，严格执行市物价局规定的收费标准，监督电话：（工商局）。

5、保证小区上下水、电畅通，保证公共环境卫生清洁。

6、岗位纪律公开，不允许向业主吃、拿、卡、要，接受业主馈赠，刁难业主，做到优质服务，便民不扰民，活完场地清。

7、维修服务保证业主满意，使用文明用语。

8、创造美化、净化的人居环境。

治安保卫制度

为了加强小区的安全管理工作，保证住户的生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境，特制定严格的治安保卫制度：

1、严格遵守、执行国家的法律法规、政策。

2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真履行自己的职责，发现问题及时通知负责人解决。

3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发现可疑人员要及时查问，发现可疑情况及时报告。

4、提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。

5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内的不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生。

保洁员工作制度

一、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整洁。

二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包括楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。

三、楼道玻璃保持清洁、透明。

四、小区内墙、柱、门等无广告纸。

五、楼后地面要保持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有建筑垃圾要及时清理。

六、小区内有其它劳动也要参加，同时要保证本职工作及时完成。

七、推灰人员必须保持垃圾车清洁，每周必须彻底洗刷一次。

八、垃圾车停放点四周要保持干净，地面有污垢或油渍要及时洗刷。

九、以上制度保洁员必须严格遵守，如有业主反映卫生状况不好，经核实，业主反映一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。

公用部位使用和卫生制度

小区公用部位即楼道、楼区公共道路、花坛空地等，是归居民公共所有的，同时也是小区建设的一项重要内容，为了保持公用部位在公共使用中的整洁、完好，为小区居民创造良好的外部环境，特制定本制度。

一、保持公共楼道的`清洁

1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。

2、楼道走廊内保持清洁、无废纸、废物、痰迹等。

二、楼区内公共道路、公共设施的使用

1、不得在公共道路等公共使用部位违章私搭乱建。

2、不得在公共使用部位乱贴乱画。

3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。

4、不得对公共配套设施进行破坏。

三、公共部位的花坛、绿地等的使用

1、不得毁坏花坛、践踏草坪。

2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。

3、保持花坛、绿地的整洁，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，

四、小区居民要共同爱护公用使用的部位，保持公用部位的整洁，如有违反公共使用制度的，小区管理处将依据情节轻重给予处理。

物业管理制度 篇7

1、目的

确保业主(住户)及时、满意地接房,便于物业管理工作的顺利开展,协助开发商回收房款。

2、适用范围

适用于金科物业管理有限公司各管理处物业的交付办理。

3、定义

交房:是指业主 (住户)收到《接房通知书》,并办理完相应手续获得所购物业的钥匙。业主 (住户)接房后 为物业已交付给业主 (住户)。

4、职责:

4.1管理处主任负责对业主 (住户)接房时物业交付的组织工作。

4.2 管理处物业助理负责业主 (住户)交房资料的准备。

4.3 开发公司售房部负责验证业主 (住户)身份,核查费用。

4.4 物管公司财务室负责收取业主接房须交纳的相关费用。

4.5 管理处前台接待员负责审核业主接房资格,缴验各种证件,陪同业主对房屋进行验收,办理业主 (住户)交房手续、交接物品。

5、程序要点

5.1交房的准备工作

5.1.2 交房资料的准备:

a)根据小区的实际情况编写和印制《接房通知书》、《业主(住户)手册》、《业主临时公约》、《精神 明建设公约》、《区域防火责任书》;

b) 《接房通知书》的内容要求写明办理交房手续的.地点、时间,办理手续时应带的资料、证件及应缴费用明细,并附简明扼要的交房流程图等;

c) 印制以下各类交房所需表格:

物业管理制度 篇8

大厦物业客服部交接班管理制度及规定:

1、制度

1.1时间统一标准化,填写各项记录和交接班记录,必须按国家标准时间统一计时。

1.2填写内容明朗化。必须将所要交接的问题的原因、经过、结果填写清楚。

1.3本班所发现或发生的重大问题,已处理的、未处理的都应该交接,便于接班人接着工作。

1.4上级的指导,命令必须交接,便于上传下达,保证其权威性及持久性。

1.5办公用品、通讯器材、资料、样板间钥匙等公用物品及保管应仔细登记,当面验清交接。

1.6交接班应按时,无特殊情况,交班人必须将未处理的事务处理完毕,才能离开。

2、规定

2.1值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班,因故不能值班者,必须提前征得上级领导的同意,并安排调班、顶班。

2.2交接班人员必须做好交接班的准备工作,正点进行交接。

2.3交接班的准备工作包括:未完成的工作、领导下达的新的工作指令、公共区域的维修情况等,交接时,交接人员应在值班日志上签字。

2.4在下列情况下不得交接班:

⑴在重大事件或紧急事件未处理完的情况下。

⑵重大设备启动或停机时。

⑶交接班准备工作未完成时。

⑷接班人员有喝酒迹象或其他神志不清现象,且又未找到顶班人时。

物业管理制度 篇9

大厦物业客服部文件管理制度及规定：

1、制度

1.1客服部文员负责客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要、政府纪要、政府法规等)的收集存档和保管。

1.2文员、助理负责各部门文件及资料(技术图纸、说明书、手册、业户档案、车辆档案、工作联络单、通知、报告、公函、总结、会议纪要等)的收集、存档和保管。

1.3任何人员借阅上述文件资料,须登记日期、用途、经手人及归还日期。

1.4秘密文件要妥善保管,不准散播其内容,未经总经理批准,不准翻阅,不准复印,不准带离办公室。

1.5员工个人档案、材料属秘密材料的,他人无权翻阅,保管人员也不准,禁止将这些资料擅自给他人过目。

1.6文件资料等要进行字母顺序还是按内容、按时间等形式分类,其目的都要使查找迅速方便,因此都必须在档案夹里清楚地标明。

1.7要经常进行清理归档,以免资料堆积混乱,对过期的文件资料要及时清理,无保存必要的材料,经总经理批准可做销毁处理。

1.8文件具有较强的严肃性和权威性,一经发文必须执行。

1.9文件一经领导签发,任何人不得擅自更改。

1.10文件分发传递必须做到及时、准确、安全。

1.11各部门对需要办理的文件,应当认真办理,不得延办、误办或推诿,对办理完毕的文件,承办人应填写结果和报告。

2、规定

为加强文件管理,准确传递文件,提高办公效率,特制定本规定。

2.1外部来文的有关规定:

⑴各上级机关、政府部门及其他单位来文,统一由办公室签收。

⑵对收到的外来文件,应及时进行分类、登记和分发传递。

⑶外来文件原则上先送总经理阅批。

⑷根据总经理批示,逐一传递各部门经理传阅。

⑸根据总经理批示,送达文件办理部门,并催促办理。

⑹承办过程中若有疑问,应及时请示,报告解决。

⑺文件阅毕或办毕,阅文人及承办人应填写承办结果和报告,连同原文退回秘书处存档。

2.2对外行文有关规定:

⑴部门对外的报告、请示和业务事项联系的文件,均必须送总经理审阅后,方可外发。

⑵对外行文,领导批转后,原件由部门文员留存、归档。

⑶对外行文,统一由部门文员负责进行编号、登记和外发事项。

2.3内部行文

2.3.1公司内部一般性业务往来文件(包括联络单),由各部起草,部门经理签阅。

2.3.2公司内部文件(包括联络单),由各部收集、存档和保管,必须保证完整性及连续性,以便备查。

2.4不论外部行文或内部行文,一律由秘书、文员、内勤传递。

物业管理制度 篇10

第一章 总 则

第一条 目的

建立健全物业保安服务规章制度，预防、维护样板范示区的人身及财产安全及公共设备设施的安全。保障辖区的正常工作和生活秩序。

第二条 适用范围：

适用于本公司所管辖的区域

第二章 岗位职责

第三条 保安队长岗位职责

(一)熟悉各岗位防范情况，了解各岗位治安动态，对队内的工作进行合理安排，对何处设岗，加岗提出建议，对队里每一个保安员的工作能力以及工作状况要做到心中有数。

(二)上岗前集合本班队伍，检查着装。仪容、佩带值勤标志、检查保安员装备完好程度，按岗位要求上岗值勤。

(三)负责对各岗位保安员交接班工作进行检查、监督。

(四)工作时负责各岗位之间的协调工作，工作中，以身作则，起好带头作用，负责检查岗位上岗情况，岗位发生事件队员处理不了的问题，由队长妥当处理。

(五)对违反《保安员条例》工作不负责任且无组织、无纪律的保安员，按情节轻重给与批评教育，同时上报总经办并做好记录。

(六)熟悉本队情况，了解队员的思想，搞好队员上岗前的业务指导。

(七)对部门领导的工作指令要绝对服从和支持，提倡给公司提出合理化建议，维护正常的生活秩序，培养良好的作风，不定时召开工作会，总结经验教训，布置下一步工作。

(八)写好值班记录，对重大治安状况要及时报告，负责检查落实工地、样板示范区、临建办公区域的防火安全。

(九)队长对本队内工作负责。

第四条 保安员岗位职责

(一)保护服务单位的财产安全，维护服务场所的正常秩序。

(二)保护服务区内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场。维护现场秩序。

(四)把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或保安组织。

(五)做好服务区域内的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。

(六)严格遵守辖区内各项管理规章制度，公司未公开的事，要严格保密，不得在其他人员及客户面前谈论内部情况。

(七)与客户交往只限于服务性礼节，不能过于亲近，未经组织许可不得同任何客户有其他来往。

(八)不准以工作之变的任何方式，向客户索要钱物、小费或提供违法之便。

(九)不准私自接受客人赠送的物品，如谢绝不了应及时报告，一切赠品一律上缴。

(十)不准参与客户(业主)或其他任何违法乱纪得行为。

(十一)保安员拾到任何物品、钱财都应上交公司。

(十二)保安员上班必须着整洁的工作服，佩带值勤标志，不准留长发、胡须、指甲。

(十三)有事必须先请假，不准用电话请假，他人代假，不得无故拖延、拒绝或终止工作。

(十四)保安员的工作期间，非自身受到侵害时不得使用警具，更不能超限度使用。

(十五)尊敬领导、团结同事、礼貌的对待每位业主，树立良好的保安员形象，不论在何种情况下，不准先动手打人。

(十六)上班时不准带与工作无关的物品上岗，各岗位配发用品须妥善保管，损坏按价赔偿。

(十七)对任何记录及投诉必须做到及时、准确、实事求是上报。任何人不得隐瞒、涂改、撕毁假造，更不能利用职务之便报复他人。

(十八)上班期间，喝水和上洗手间不得超过十五分钟，换班吃饭不得超过六十分钟，每班次十二小时。

(十九)熟悉业务，记牢有关电话号码、联络信号，处理事故程序，发生火警、盗警或其他突发事件，要及时上报，听从指挥，各岗位要密切配合，参加抢救或缉拿等工作。

(二十)要认真学习有关知识，增加法制观念，要有高度的事业心和责任感，积极的制止违法犯罪行为。

(二十一)协助调解住户之间的纠纷。

(二十二)讲文明礼貌，教育住户遵守住宅区的各种规定，共同搞好住宅区治安管理，班前不准喝酒，严格执行保安员职责。

第五条 巡逻岗位职责

(一)当值班巡逻员要认真对所辖区域、楼层进行仔细巡查，发现可疑人或事，要礼貌查询或做好监控，但不能无故进入业主(用户)房内。

(二)检查治安、防火、防盗等情况，发现问题及时处理，并做好记录。

(三)检查消防设备、设施是否完好，机房门、电井门等是否有损坏和关闭，如无关闭，应将其关闭。

(四)检查走廊、消防楼梯等疏散通道是否畅通，公用通道灯光是否有熄灭现象。

(五)检查电器开关、水笼头、门窗是否关好，若无，请随手关好。

(六)制止业主(用户)在走廊燃烧香纸，随时查看装修队、施工队是否违章装修或违章施工。

(七)负责巡逻区域的车辆安全，绿化带是否践踏，以及公共设施是否被人损坏等。

(八)巡查人员每天都对巡查内容进行登记，属于损坏或不能处理的问题，及时报告队长，队长在每天或工作例会时交与管理处处理。

第三章 管理制度

第六条 门卫制度

(一)保安人员在必要时，查询进入小区的陌生人，并向业主解释，以加强小区内治安管理，若有失敬及不便，敬请谅解。

(二)本小区按规定严格禁止闲杂人员进入小区，严禁小摊小贩进入小区叫买叫卖。严禁废品收购人员及可疑人员进入小区，实行24小时保安巡逻和电子监控，外来人员进入小区实行登记制度，亲友来访须经住户同意方可进入小区。

(三)为保护小区住户家庭财产安全，住户从小区搬出物品时，须请业主到物业办公室办理放行手续并领取物品出入证，非小区住户人员携带贵重物品进出需要出示票据和登记，对未办理物品放出手续或未登记者，值勤人员有权利拒绝放行。

(四)严格落实对外来人员、车辆进行查询，非住户机动车辆(除消防、救护、执行公务警车、清洁和特许的车辆外)其它车辆未经许可一律不准驶入住宅小区。

(五)装修人员和临时人员必须办理出入证，由住户作保证，拉运装修材料的车辆白天必须由业主引领进入，夜间不的进入，大件物品必须有出门证可放行。

(六)门卫室是小区的窗口，是保安的主要岗位，保安员要认真行职责，对出入小区的人、车辆进行查询、登记、管理，并做好值班日志、监控巡更、交接班记录等，严禁外来车辆和出租车进入小区，保安门卫人员应该尽忠职守，坚守岗位，确保安全，不得睡岗，不得在岗期间吃零食，阅读与工作无关的书籍。

第七条 交接班制度

(一)队长提前15分钟集合全队人员，清点人数，整理着装，队长要简单扼要交待上岗工作，提出注意事项，队员对待的相关内容清楚后方可上岗。

(二)队长带队到各岗位，接岗人员距下岗人员1.5米处，立正敬礼进行交接，认真查看上一斑记录，听取上班值勤情况的报告。检查通讯器材和岗位上的各种设备，物品是否齐全、完好，对上班遗留问题，及时向队里汇报。

(三)交接清楚后，在30分钟内巡查完各岗位，对上一班遗留问题及时了解清楚，掌握情况后逐一进行处理。

第八条 请销假制度

(一)请假人需书面申请(写请假条)经批准后方可外出。

(二)请假条应注明外出事由、外出、归队时间，经队长确认签字。

(三)不按时归队或不经批准私自外出者按旷工处理。

(四)旷工一次扣除当天工资，另罚款三十元。

(五)队员外出每天只限一人次，由队长安排，超过比例由公司批准。

(六)特殊情况需要延长请假时间向队长/公司电话申请。

(七)队员外出未按时上班的，队长、公司都有权做出处理。

(八)队员私自不请假，一经发现将严肃处理，由此造成的损失由自己承担。

第九条 考勤制度

(一)保安员实行24小时制，两班倒制，分白班夜班，每班12小时，每周日转换班次。

(二)上班时间白班：早7点——晚7点，早班中午吃饭一小时，11—12点。下午下班后用餐。上班期间不得擅离职守。

(三)保安员工资现执行标准，基本工作 元，全勤奖 元，电话费 元，(工龄工资满一年，每月 元依次类推、待定)。

(四)按时上下班。无迟到、早退全月出勤30分，无故迟到、早退一次扣1分，及每分1元，迟到，早退累计10次以上，扣完本项分数及扣发全勤奖。请事假一天扣2分，请病假一天扣5分。请事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。旷工一天取消当月出勤分值。

第十条 学习训练

(一)坚持每星期二、四下午学习，内容以《保安工作条令》、《管理工作细则》和消防知识为主，每月进行一次考核。

(二)坚持每周五晚上召开全队例会，对本周工作小评，对下一周工作进行安排。

(三)坚持每天和队长联系，听取班长工作汇报和意见。

第十一条 奖励制度

(一)对保安队工作提出合理化建议，被采用并有一定成效的。

(二)在工作中一贯忠于职守，积极负责，遵守工作细则及各项规章制度的。

(三)工作中秉公办事，廉洁奉公，遵守纪律，坚持原则，严格抚行职责，完成任务出色的。

(四)在值勤中及时发现火险，火情等事故苗头，并及时果断处理的。

(五)积极参加训练、学习培训及工作的。

(六)积极配合班长做好各项工作，内务卫生评比优胜者，当月评比无扣分、被评为标兵的。

(七)在工作中遇到违法犯罪分子敢于斗争，机制灵活，舍己为人或好人好事表现突出的。

(八)其他应给与奖励。

第十二条 奖励方式

口头表扬，物资表扬、报公司表扬。

第十三条 处罚制度

(一)无故迟到、早退10分钟或10分钟以上分别扣2分，30分钟为矿工。

(二)当班时仪容不整，未按规定着装，服装不整洁，未佩带工号牌扣1分。

(三)当班时间睡觉和脱岗、串岗、坐岗、做与值勤无关的事，不足10分钟且未造成损失者，扣2分，超过10分钟或造成损失的另作处理‘

(四)交接班手续不全，未按规定交接班的，交代不清的且未造成损失的，扣1分。造成损失的另作处理。

(五)当班期间，服务意识差，态度不好，文明礼貌不够的，遭业主(用户)合理投诉的，扣2分，情节严重的另作处理。

(六)巡逻或上班不认真，不按规定签到巡查的且未造成损失的，扣3分，造成损失的另作处理。

(七)违反保卫员职责规定其他内容的，且情况轻微的，扣2分。

(八)公司领导不定期检查发现问题的，将严肃处理。

(九)违反1—8条两次或两次以上的，由保卫部按规定做出相应的处理。

(十)无故不参加训练、学习、培训者，扣2分。

(十一)无故迟到、早退者，扣2分。

(十二)学习、训练时不认真，态度不端正，不听从指挥，故意捣乱者扣3分，视情节轻微重屡教不改的另作处理。

(十三)训练、学习业务考核不合格或达不到要求两次者，每次扣2分。

(十四)违反其他学习、训练制度的，由保安部做出处理。

(十五)违反以上条款扣分两次以上者，保安部另做处理。

注： 对违反公司规定的其他制度，及处罚条令中其他项目的，按公司规定进行处理。

第十四条 处罚方式

书面警告、扣分、其它处理。

注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。

第四章 安保器材使用管理规定

第十五条 保安员警用器材

(一)保证对讲机警用器材功能完好，使用正常，由专人统一领用、配发、送检、保养。

(二)对讲机只能提供部门管理者，当值班上班人员使用，严禁用作其它用途，特殊情况由保安负责人同意方可;

(三)对讲机严格规定频率，严禁保安员、干部私自拆乱调频率，否则按违纪处理;

(四)对讲机电池充电6小时以上可使用，充电时间不能超过12小时，交班时要用布擦拭机身，并将音量调到适当(清晰听到)位置;

(五)保安员交接班时，应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录，并及时报告部门负责人;

(六)专人领用对讲机自行负责维护保养;

(七)保安员要爱护使用警棍，严禁使用警棍嬉戏打闹，或给他人玩耍;

(八)警棍只能提供保安员紧急情况下防卫使用，非值班、执勤人员严禁佩戴和使用。

(九)警棍提供给他人使用，无特殊情况或保安负责人批准的，严禁携带警棍外出，一切责任由提供者负责;

(十)保安员要爱护使用手电筒、雨衣、雨鞋，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣，手电筒，电池占为己用;

(十一)对雨天用过的雨衣、雨鞋要及时用抹布擦拭干净并折叠整齐后交当班负责人保管，对使用完毕的手电要用布擦拭干净并将电池抠出;

(十二)交班时对对讲机、警棍、雨衣、手电筒、雨鞋进行检查后，是否完好或正常，并记录在《保安员值班记录》上，发现问题及时报告部门负责人;

第十六条 保安员服装使用规定

(一)保安员服装冬季、夏季制服使用期限均为2年;

(二)帽子、领带、精神带、肩章、臂章等佩戴使用期限为2年;

(三)保安人员对服装，应爱护妥善保管，如发生遗失和非因工作造成的破损应按折旧缴纳折旧费，因救灾、抢险、擒罪犯等造成的破损可视破损程度进行更换;

(四)保安人员入职时，收取服装押金，但因个人原因提出辞职或因工作表现违反公司规定被辞退的、应扣减服装折旧费用;

(五)保安人员入职服务不到6个月(含六个月)离职时，扣回服装费用80%，服务满6个月，不满12个月时，扣回服装费用60%，超过一年减免服装折旧费用;

(六)试用期间不符合用人标准被辞退或在工作期间违反管理规定的要按上述标准办理。因公司经营管理发生变化缩减保安辞退人员，不收取服装折旧费用，但旧装应交回公司;

(七)扣回的服装费从保安人员辞职的结算费中扣取;

(八)服务时间从试用期入职之日开始计算;

(九)服装折旧费应由行政人事部计算结算工资时，负责扣减并通知财务发放清算工资;

(十)冬季进入公司的保安，4月1日前配发夏装，夏季进入公司的保安人员10月1日前配发冬装;

(十一)保安服不得与便服混穿，不同季节的保安服不得混穿;

(十二)按规定佩戴帽徽，肩章，领花，袖章等标志不同制服标志不得混戴，不得佩戴，系挂与保安员身份或执勤员的标志，物品;

(十三)冬装(制服尼)一套120元，普通白衬衣30元，领带(拉链式)8元，夏季一套98元配(佩饰男69.6元女79.6元)精神带12元，男式贝雷帽连帽徽43元，女式卷沿帽53元，臂章6元肩章(一对)8.6元;

第五章 保安员对紧急情况处理程序

第十七条 突发事件的处理程序

凡遇突发事件(指火警、凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。

(一)火警

1、如发现火情，保安员应迅速赶到现场，立即报告消防控制中心及管理处负责人，保安员(班)组织人员扑救，同时根据火灾现场情况，拨打报警电话，并立即报告管理处主任、相关部门负责人、公司总经理。

2、迅速封闭现场，尽快疏散业主(用户)或其他人员。

3、如有发现罪犯要奋力擒拿。尽可能利用一切消防设备控制灾情直到扑灭。

4、为警察和消防车辆安排好进出口路线，登记抵达时间、人员、数量、灭火时间。

5、火灾扑灭后，要继续保护现场，劝说周围群众离开现场。

6、尽可能地阻止记者拍摄有损辖区声誉的照片或录像。

7、事后应协助公司及有关部门查找火灾的原因。

(二)谋杀

1、全体保安队应以辖区及业主(用户)的生命财产为己任，如发现谋杀案应立即报告保安队长、管理处主任或相关部门负责人及公安机关。

2、维护现场，劝令闲人迅速离开，等待警察和医生到来。

3、阻止一切无关人员进入现场，并且保护好现场。

4、如发现凶手要奋力擒拿。

5、权利协助警察的工作，如有目击提供或传闻证据在握，在管理处主任或相关负责人的同意后可提供有关人员资料。

6、不要干预事件现场，记录一切细节，包括发现时间、目击证人等。

7、技巧地阻止记者拍摄有关损害辖区声誉的照片。

8、在停车场安排好有关单位车辆停放，登记有关人员姓名、单位、车牌号码及抵达时间。

9、如公安机关提取被害者的财务，保安员有权要求其给予清单的复印件本，若被害人及亲属问及，可予恰当答复。

10、保安队长须书面报告管理处领导，有关事件的过程及处理情况。

(三)打劫

1、在辖区范围内，如抢劫者携带武器，保安员应迅速报告保安队长、管理处主任或相关部门负责人及公安机关。

2、发现抢劫者配有汽车或摩托车应：记录下车牌号码、颜色、车辆型号、人数及性别，当其逃跑时，应紧紧跟踪，详细记录一切情况。

3、保安员要保持清醒头脑，注意观察抢劫者的面貌、衣着及明显特征，看准时机奋力擒拿罪犯。

4、警察抵达后要全力协助进行搜查，对犯罪分子留下的一切物品不要移动，并保护好现场。

5、劝令围观者迅速离开，给警车或救护车安排正常路线。

6、保安员应联系救护车及时将业主(用户)送往医院。

7、保安队主管(队长)就全部事件过程书面呈报管理处主任或相关部门负责人。

(四)殴打暴力事件的处理程序

1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告大厦保安中心，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理;否则监视现场，等待保安中心的指令。

3、保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。

4、斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

(五)盗窃等破坏事件的处理程序

1、巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告大厦保安中心，简单说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。

2、保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。

3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。

4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

第六章 保安员的礼仪规范及文明用语

(一)保安员的礼仪

1、概述：保安礼仪是保安员文明行为的道德规范与标准，是保安员的生活行为规范与待人处事的准则，是对保安的义务、仪表、言谈举止、待人、接物等方面的具体规定。是保安员道德品质、文化素质、文化素养，教养良知等精神内涵的外在表现。它不仅是衡量保安员道德水准高低和修养程度的尺度而且也是衡量保安队伍精神文明建设的重要标志。所以保安礼仪不仅代表保安员的个人形象，更代表保安部队伍的整体形象，是保安服务业赢得声誉和客户信赖的具体条件。

2、特点

(1)保安礼仪以个人为支点。

(2)保安礼仪以尊敬为原则。

(3)保安礼仪以修养为基础。

(4)保安礼仪以美好为目标。

(5)保安礼仪以长远为方针。

3、保安员的行为举止

保安员的行为举止体现的是保安的精神风貌和素质修养，也是保安人员职业道德规范的具体要求：

(1)值勤中与人交谈时，态度要和善语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。

(2)坐姿大方，在执勤中，坐姿要舒展、自然大方。

(3)站姿端正，站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸、双肩稍后放平，双肩自然下垂，保持身体端正，给出人一种轻松自然的感觉，体现出保安的雄姿。

(4)行走稳健，行走时，身体要直立，抬头挺胸，平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步伐应自然稳健。

(5)谈话自然，保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然，语辞平和，问候用礼貌语言。

4、保安员的仪容卫生

(1)服装要整洁，穿着要合体、衣领、袖口要保持干净，不要将袖口、裤腿卷起来，衬衣下摆不外露。不得披衣、敞怀，保安制服和便服不得混穿。

(2)上岗执勤着装规范，执勤时必须按规定着保安制服，佩戴好武装带、防止器械以及帽徽、肩章、领花、胸卡;要扣好领扣和领钩;如穿开领制服，必须内穿衬衣，打好领带。着制服时不得戴耳环、项链、戒指等饰物，不得描眉，涂口红、擦胭脂、染指甲。

(3)注意个人卫生，头发要勤梳理，不准留大包头、大鬓角和长发、胡须、指甲要经常修剪。遵守社会公德，养成良好卫生习惯、不乱扔烟头、果皮、纸屑，不随地吐痰及倒剩菜饭、脏水，不要在执勤时擦鼻涕，刷牙齿，脱鞋袜，吃东西、吸烟，不要在烟火禁止和公共场所吸烟。

(二)物业管理常用的礼貌用语

1、见面语：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高兴认识您”、“请多指教”、“请多关照”等;

2、感谢语：“谢谢”、“劳驾了”、“让您费心了”、“实在过意不去”、“麻烦您”、“感谢您的帮助”等

3、致歉语：打扰对方或向对方致歉：“对不起”、“请原谅”、“很抱歉”、“请稍等”、“请多包涵”等

4、接受对方致谢致歉时：“别客气”、“不用谢”、“没关系”、“请不要放在心上”等

5、告别语：“再见”、“欢迎再来”、“祝您一路顺风”、“请再来”等

6、忌用语：“喂”、“不知道”、“笨蛋”、“你不懂”、“你能死了”、“狗屁不通”、“猪脑袋”等。

7、接听电话时：“您好，__理处;请问有什么可以帮您的吗?”“请问您贵姓?”当听不清楚对方说的话时：“对不起先生，您刚才讲的问题我没有听清楚，请您重述一遍好吗?”

“先生，您还有别的事吗?”“对不起，先生，我把您刚才说的再复述一遍，看妥不妥当?您能听清楚吗?谢谢您，再见。”

8、当对方要找的人不在时：“对不起，他不在，有什么事情需要我转告他吗?谢谢您，再见。”

9、用户电话投诉时：“您好!__业管理服务处。请问您是哪户的业主(哪家公司)?先生，请问您贵姓?请告诉我详情，好吗?对不起，先生，我立即处理这个问题，大约在__间给您答复。请问怎样与您联系?您放心，我们会立即采取措施，使您满意。很抱歉，给您添麻烦了。谢谢您的意见。”

10、用户来访投诉时：“先生，您好!请问我能帮您什么忙吗?先生，请问您贵姓?您能把详细情况告诉我吗?对不起，给您添麻烦了。”

如职权能力不能解决时：“对不起，先生，您反映的问题由于某种原因暂时无法解决，我会把您的情况向公司领导反映，尽快给您一个满意的答复。”

11、当投诉不能立即处理时：“对不起，让您久等了，我会马上把您的意见反馈到有关部门处理，大约在__间内给您一个答复。请您放心。谢谢您的意见。”

(三)保安员的考核标准

1、目的

为进一步强化物业小区保安队伍的管理机制，加大对保安队员的考核力度，不断提高保安服务质量和服务水平，以确保各项工作的顺利进行，结合辖区内物业小区保安服务的特点、任务、职责，特制定以下考核细则。

2、考核办法

(1)物业小区保安队伍的管理工作，结合居住小区的实际情况，严格考核。

(2)考核实施实行扣分罚款制。

(3)在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣1分，罚款1元，并在本人当月工资中扣除。

(4)考核实施采取定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由部门主管负责人签字确认，送交财务，实施扣款。

(5)保安员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理

(6)对于保安员违反考核规定，罚款资金由财务专门账目单独保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。

3、考核内容及扣分标准。

(1)不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分;

(2)不请假、无故矿工扣4分;并扣除当天工资，三次以上者予以辞退;

(3)在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分;

(4)交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分;

(5)对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分：

(6)在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分;

(7)不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分;

(8)在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退;

(9)在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分;

(10)在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分;

(11)严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分;

(12)认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4 ～10分，严重者清除保安队;

(13)在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分;

(14)在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣1分;

(15)在当班中带酒气上岗扣5分;

(16)当班中饮酒扣l0分，并予以辞退;

(17)在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分;

(18)对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分;

(19)在保安服务中，不按规定进行文明服务，居民有效投诉扣3分;

(20)在工作中相互之间不协调，不支持，不团结，而影响工作造成不良反映的，对责任者根据情节扣4—8分;

(21)在工作中不服从领导，不服从分配，无理取闹，影响正常工作开展扣10分，严重者清除保安队伍;

(22)对于公司组织的正常政治、业务、军体等学习和培训，在考核和考试中，按规定要求没有达到标准和不及格者，每一项扣5分;

注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。

(四)保安员的聘用

1、保安员的招聘原则

(1)统一标准原则

在保安人员的招聘和录用工作中，要坚持统一标准，统一录用程序和手续。只有坚持一个标准，才能招聘到素质较好的保安人员。要坚决反对和抵制招聘工作中拉关系、走后门，把那些不符合保安人员条件和标准的人招进保安队伍。

(2)公开招聘原则

为确保招聘质量，堵塞招聘工作中的不正之风。招聘工作要坚持公开招聘原则，为被招聘人员提供一个平等、竞争机会。将招聘条件公布于众，通过公开、公平竞争或公开考试、考核，使之在社会的公开监督下进行招聘，以保证招聘质量和保安队伍素质。

(3)择优录用原则

在公开考试、考核的基础上，对参加考试、考核的人员的成绩应按照从高到低予以公布，在思想政治素质和其他有关证明材料符合条件的情况下，根据招聘的数量和名额，从高分到低分择优录用。

2、保安员招聘的条件和标准

根据《保安服务管理条例》第十六条的规定，应聘保安须具备下列条件：

(1) 18周岁以上，55周岁以下的中国公民。

(2)身体健康

(3)遵纪守法、品行良好、无犯罪记录。

(4)初中毕业以上文化程度，专业技术人员须具有相应的学历或者资格。

(5)经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得由县级以上公安机关发给的《保安员资格证》。

3、应聘保安员应出具的证明材料

凡是参加应聘的保安员应出具以下证明材料：

(1)本人有效的身份证件。

(2)户口所在地公安机关出具的无犯罪记录的证明。

(3)《保安员资格证》

(4)有效的学历或者专业技术资格证书。

(5)有关法律、法规规定的其他证明。

4、招聘保安员的程序

招聘录用保安人员，除按国家劳动部门的有关规定办理有关的审批手续外，为保证保安队伍的纯洁和高素质，具体工作应按以下程序进行招聘和录用。

(1)确定招聘人数和招聘条件

保安服务根据自身规模的大小，场所和师资情况，本地区客户的需求量，首先要确定招聘的人数。然后按照专业和工作需要确定具体的招聘条件。

(2)发布招聘公告或启示

为保证招聘工作的顺利进行，好中选优，确保招聘质量，在招聘人数和条件确定之后，即可发布招聘公告或启示。

(3)进行面试、目测、体检

报名结束后，对报名应招人员应进行当面谈话、观察或通过问话进行测试，面试目测要事先制定目测的程序和方案以及具体依据的条件和标准。要防止冒名顶替和面试目测不严的情况出现。体检要严格依照保安员的身体健康标准，在有关单位和医院的密切配合下，进行详细的体格检查和检验，看其是否符合保安人员的身体健康要求。

(4)进行文化和智力测验

这项工作包括出题、组织监考、评卷、登分等项事宜。

(5)政审、录取

对面试、体检、考试均合格的应聘人员，要按照保安人员的政审条件和程序进行政审，审查其是否符合保安员的政治标准和品行标准。在政审合格后，依照择优录用的原则进行录用。凡被录用者，应发给录用通知书。

(6)签订聘用合同

凡决定录用的，保安应与之签订聘用合同。签订合同要在双方自愿的基础上进行。由于保安人员的流动性大，为防止聘用后发生纠纷或问题，所以可以实行担保制度，即在签订聘用合同前，由被录用者提出一名在当地有常住户口、固定住所或工作单位、政治上可靠、作风正派的人作担保。

(7)试用期的考察

在签订聘用合同前，要明确告知被聘用者要经过一段时间的试用考察，才能成为正式的保安人员。在试用期间，如果发现不符合保安人员条件或有违法违纪行为，将予以淘汰。

物业管理制度 篇11

1.按时交接班,接班人须提前10~15分钟签到上岗,接班人未到达前,交班人不准离开岗位。

2.交班人在交班前,应认真做好岗位工作记录。

3.接班时,要认真了解上一班车辆出入、停放情况以及本班应注意事项。

4.交班时交班人应将值班记录和“车辆出入登记表”移交给接班人。

5.交班时应将值班物品如对讲机等及其他设备移交给接班人员,并在“值班记录”上签名。

物业管理制度 篇12

洗地机:

1、于硬性地面清洗。

2、装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。

3、按比例往水箱内注入清水和清洁剂。

4、插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。

5、从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。

6、注意事项

6.1、工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。

6.2、开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。

6.3、使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。

6.4、使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。

7、保养工作

7.1、使用完毕,把机身及配件清洗干净。

7.2、用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。

吸尘机:

1、用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。

2、把软管接驳在机身上,插入220伏电源。

3、开动时按顶上的开关按钮。

4、吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。

5、注意事项

5.1、使用前,检查机内尘袋是否已清尘。

5.2、使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。

5.3、干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。

6、保养工作

6.1、使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的电线挂于机身外壳。

6.2、将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。

吸水机

1、专用于清除积水。

2、把软管接驳在机身,插入220伏电源。

3、吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。

4、吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。

5、注意事项

5.1、使用前,检查机内是否已倒水。

5.2、使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。

5.3、如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。

6、保养工作

6.1、机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。

6.2、吸水机内过滤器要拆开进行清洁。

6.3、机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。

抛光机

1、专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。

2、抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。

3、检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。

4、检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。

5、接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。

6、注意事项

6.1、在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。

6.2、不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。

6.3、操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。

6.4、机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。

6.5、不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。

6.6、地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。

7、保养工作

7.1、每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。

7.2、检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。

高压水枪

1、用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。

2、把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。

3、开动机身电源开关。

4、冲洗计划好的地方。

5、注意事项

5.1、使用前检查机器及水管是否损坏。

5.2、使用后必须将水管水放清。

清擦物品操作方法:

1、备:毛巾、刀片(必要时)、清洁剂(必要时)、呢绒布料(必要时)。

2、毛巾使用中要经常清洗,保持干净。

3、使用前将洗净的毛巾拧干,对折多次后使用,一面擦脏后及时换另一面使用。

4、从物体的一端尽头抹到另一端尽头(避开有不平的一端)。

5、物体表面如有较厚的污渍,可先用刀片铲干净。

6、处理污渍时如无特殊情况,均使用中性清洁剂。

7、使用清洁剂时,需将清洁剂喷在毛巾上,再抹抹物,不可直接将清洁剂喷到物体上。

8、镜面物体需要用质量好的呢绒布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免划伤镜面。

9、清洁完毕后,必须将抹布洗净晾干。

拖地操作方法:

1、湿拖前要摆放'小心地滑'标识牌,拖布应尽量拧干。

2、拖地时,先拖擦边角落,后拖擦中间,尽量避免使拖布碰到墙壁、拖把撞到墙身或玻璃。

3、水桶要摆放在适当位置,不能放在路中间,门口等以免影响客户(应尽量放在墙边或一角,并在工作人员的视线之内)。

4、地拖不可太湿,地上不能有印,水要勤换(不能太黑)。

5、清洁完毕后,必须将拖布洗净,拧干,晾干放好备用。

玻璃刮刀操作方法:

1、清洗时,先用羊毛套将兑好清洁剂的水涂抹在玻璃上。

2、涂水完毕后,将玻璃刮上的胶条与玻璃保持一定的角度,从玻璃的上端均匀刮至下端,使刮过的玻璃上不见水痕。

3、用干毛巾擦干水迹,一刮一抹重复进行。

4、在刮镀膜玻璃时,应注意操作,防止刮刀刮花玻璃。

5、如刮刀胶条有磨损而影响作业效果,应及时更换。

6、更换胶条时,可把胶条先放在水里面一会儿,以便套入玻璃刮内。

洗手间清洁操作方法:

1、准备:工作前准备好保洁洗手间的基本清洁工具和清洁物品、'正在清洁指示牌'。

2、冲洗:进入洗手间,首先放水将卫生洁具冲洗干净。

3、清倒:扫除地面垃圾,清倒纸篓或垃圾桶。

4、清洁:按照先云台、面盆、尿池、便池的顺序,逐项逐个刷洗卫生洁具,卫生洁具要用专用刷子、抹布、百洁布、海棉块等工具配合专用清洁剂刷洗。

5、抹净:用抹布抹净门窗、窗台、隔板、墙面、镜面、烘干机。

6、拖干:用地拖拖净地面,使地面保持干净,不留水迹。

7、补充:及时补充手纸、洗手液、香球,垃圾袋等。

8、喷洒:按规定喷洒除臭剂。

9、撤离:收拾所有清洁工具、清洁物品,撤除'正在清洁'指示牌,把门窗关好。

10、清洗频率:每半小时至少巡视清洁一次。

11、环境主管每天至少检查二次公共厕所清洁情况,并记录于《洗手间检查记录表

12、清洁洗手间时,应在现场放置'正在清洁'指示牌,以便使用人注意并予以配合。

13、清洁人员应注意自我保护,清洁时应带保护手套,防止清洁剂损害皮肤,清洁完毕后,应使用肥皂洗手。

物业管理制度 篇13

1.0目的：

规范装修管理工作，维护楼宇安全和房屋外观的统一和协调，确保公共环境、设施的运行正常和使用。

2.0适用范围：

适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修的管理工作。

3.0职责：

3.1管理处主任负责小区装修申请的审批及重大违章装修的处理。

3.2楼栋管理员负责业主装修申报及装修资料的收集、整理、归档。

3.3装修管理员负责装修方案初审，管理处工程部主管或房地产公司工程部负责技术上的审批。

3.4装修管理员负责装修竣工验收。

3.5装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员负责装修巡视，装修跟进、装修现场监管，对装修过程中各环节进行控制。

3.6秩序护维护员负责装修消防、安全的巡视和检查。

3.7客户服务中心收费员负责装修相关费用的收取。

4.0程序：

4.1装修申请

4.1.1业主提出装修申请时，应提供装修施工设计方案图（指平面布置图、单元立面图、空调安装图、照明（开关、插座）线路图、给排水施工图等）和相关技术资料，业主应按《装修申报登记表》要求如实填写各项内容。

4.1.2如业主委托装修公司装修，装修公司应提供加盖装修施工单位公章（必须是鲜章）的营业执照、资质证书复印件各一份。

4.1.3如租赁户（物业使用人）装修申请时，应出具《租赁合同》原件及业主同意装修的有关证明。

4.1.4如业主或租赁户自行装修，应与物业公司签订《装修承诺书》。

4.1.5商铺门面、娱乐场所装修申请时，申请人（业主或租赁户）应提供消防部门的审批文件。

4.1.6装修管理员确认业主和租赁户身份后，向申请人提供物管公司《装修施工现场管理规定》、《房屋装修的禁止行为和注意事项》等文件。

4.2 装修审批

4.2.1装修管理员应认真审查如下事项：

4.2.1.1装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏。

4.2.1.2装修是否存在有严重的消防隐患。

4.2.1.3是否有其他违章情况。如：乱搭乱建、改变房屋使用功能、打凿共用墙等。

4.2.2初审合格后，报管理处主任及房地产公司工程部作技术审批，审批工作在三个工作日内完成。

4.2.3装修管理员负责将审批后的装修申报情况通知业主，对需要业主修改装修设计的，应告之业主修改。

4.2.4 装修申请获得批准后，装修管理员应通知业主到客服中心办理有关手续，交纳相关费用，参照《装修收费一览表》：

4.2.4.1业主应交纳一定数额的`装修保证金和垃圾清运费。

4.2.4.2装修施工单位交纳一定数额的装修保证金和施工人员证件工本费。

4.2.4.3装修施工单位将施工人员照片（两张）和身份证复印件交客服中心，办理（临时出入证）和施工人员基本情况登记。

4.2.4.4施工人员（临时出入证），分正、副两证，正证由施工人员随身携带，副证进入小区时交门卫临时保存。

4.2.4.5装修相关费用完清后，发放《施工许可证》，通知工程部开启该户水电，告知业主可以进场装修施工。

4.3施工期间的管理

4.3.1装修施工期间，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员应每日至少巡查一次装修施工情况，并将检查情况，记录于《装修巡视检查记录表》。秩序护维护员严格按照小区有关管理规定，对施工人员进行秩序维护管理。

4.3.2发现下列情况，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员按本程序4.5项办理。

4.3.2.1未按规定张贴《施工许可证》的；

4.3.2.2未按规定的施工时间施工的；

4.3.2.3超出申报范围内的装修项目或擅自更改装修审批内容的；

4.3.2.4违反装修管理规定及国家相关规定的；

4.3.3业主或装修施工人员，就装修事宜提出请求协助或帮助时，装修管理员应予积极的支持和配合，在详细了解业主提出的请求后，及时的给予帮助和处理。

4.4装修竣工验收

4.4.1装修施工结束后，业主或施工单位应向管理处提出装修验收申请。

4.4.2装修管理人员、业主或施工单位现场负责人对装修工程进行现场验收。装修无违章情况，按以下程序办理，如发现违章情况，按本程序4.5项办理。

4.4.3竣工验收合格的，由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》内“验收意见”栏签署“初验合格”，并签署姓名和日期。

4.4.4施工人员撤场时，客服中心收回《临时出入证》，如有丢失，出入证押金不予以退还。客服中心应通知门岗该户装修人员已清场。

4.4.5 装修验收合格，并已入住三个月，业主应申请装修复验，装修管理员应到现场复验，如无问题。由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》“二次验收意见”栏签署“复验合格”后，经公司经理审批，由财务退还业主或装修施工单位的装修保证金。

4.5违章装修的处理

4.5.1装修施工期间或装修竣工验收中，发现违规装修行为的，装修管理员应立即要求违规整改，并视其情况，按以下方式进行处理：

4.5.1.1批评教育，责令立即整改。

4.5.1.2出具《装修整改通知书》，限期整改。

4.5.1.3出具《装修验收整改通知书》，限期整改。

4.5.1.4情形严重的报公司经理批准，实施停电停水，强行制止违规及侵害行为。

4.5.1.5要求损失赔偿的，报公司经理批准。

4.5.1.6情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关行政部门处理。

4.5.2装修施工验收时，如发现业主违章装修的，装修管理员，应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况请示公司经理同意后，列清扣款数额，由财务按以下方法进行扣款，扣款顺序为：

4.5.2.1首先从业主或装修施工单位装修押金中扣款。

4.5.2.2业主或装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的，由业主支付现金方式给予赔偿。

4.5.2.3对严重违反装修管理规定的，且又拒绝整改的业主或装修施工单位，装修管理员按规定不予验收，并拒签《入住许可证》。

4.6 装修档案管理

4.6.1装修竣工，通过验收，由客户服务中心片区楼管员收集、整理装修管理资料，统一归档。

4.6.2装修档案管理按公司有关文件管理规定执行。

5.0相关支持及参考文件

5.1 《物权法》

5.2 《物业管理条例》

5.3 《住宅室内装饰装修管理办法》

5.4 《管理规约》

5.5 《物业管理服务合同》

5.6 《装修施工管理服管理协议》

5.7 《业主手册》

5.8 《装修施工现场管理规定》

5.9 《房屋装修的禁止行为和注意事项》

6.0相关记录表格备案文件

6.0.1《装修委托书》

6.0.2《装修申报表》

6.0.3《装修承诺书》

6.0.4《装修许可证》

6.0.5《装修收费一览表》

6.0.6《装修申报情况记录表》

6.0.7《装修动态一览表》

6.0.8《施工人员登记表》

6.0.9《装修巡视检查记录表》

6.1.0《装修整改通知书》

6.1.1《装修竣工验收表》

6.1.2《入住许可证》

物业管理制度 篇14

一、科学化、制度化、规范化、高起点

现代商务楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。

二、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案

商务楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于商务楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。

三、加强消防管理，做好防火工作

由于商务楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，商务楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能;加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。

四、重视清洁管理

清洁好坏是商务楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于商务楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。

五、强化设备管理设施的维修保养

设备、设施的.正常运行是商务楼运作的核心。应重视对商务楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。

六、设立服务中心，完善配套服务

管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，商务楼应有配套的服务，设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。

七、加强沟通协调，不断改进工作

要加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。

物业管理制度 篇15

第一章总则

第一条为加强公司员工的人事档案管理，使公司人事档案得到有效保护和利用，根据《中华人民共和国国档案法》、《浙江物业管理有限公司人事管理制度》等有关规定，特制定《浙江物业管理有限公司人事档案管理制度》。

第二条员工人事档案是记载员工个人经历、政治思想、品德作风、业务能力、工作表现、工作实绩等内容的文件材料，是历史地、全面地考察、了解和正确任用员工的重要依据，是本公司档案的重要组成部分。

第三条本公司的人事档案工作任务:

1、保管员工人事档案;

2、收集、鉴别和整理员工人事档案材料;

3、办理员工人事档案的查阅、借用和转递;

4、通过人事档案了解熟悉员工，为人事工作提供情况;

5、逐步实现员工人事档案管理手段的科学化和现代化。

第四条本公司的员工人事档案管理由公司综合服务部负责。

第二章人事档案的收集和归档

第五条员工人事档案材料的收集、归档，是公司综合服务部与其他各部门的共同任务，必须按照有关规定，互相配合，认真做好。

第六条员工人事档案材料的收集归档范围，严格按照公司的'人事档案管理要求执行。员工人事档案材料内容:

1、员工登记表(含照片)。

2、个人简历。

3、考核材料(如试用期满考核鉴定、见习期满考核鉴定以及近三年的年度考核记录、素质测试记录等)。

4、各类证书复印件、原件:(包括:①学历证书复印件;②各类资格证书复印件;③身份证复印件;④职务聘免复印件;⑤体检表、干部身份表;⑥其它等)。

5、奖惩材料。

6、兼职情况(包括出任董监事情况、担任社会职务情况等)。

7、承诺书、劳动合同(应做到文本齐全完整，时间连续及时)、各类因公出国协议或培训协议、担保书等。

8、各类审批材料(复印件，包括⑴应聘材料;⑵面试材料;⑶录用审批材料;⑷职务聘免审批材料;⑸调整工资审批表;⑹因公出国审批材料;⑺用工性质晋升审批表;⑻离职审批表，辞职批复;⑼离退休审批表;⑽调令单、分配单;⑾其它)。

9、其它可供参考材料(如近三年内的员工个人年度工作总结或述职报告、各类培训总结、培训成绩、出国培训总结等)。

第七条收集归档的人事档案材料必须是文字、内容清楚完整，印章手续完备，且办理完毕的正式审核、审批、签署、落款文字材料。

第八条员工人事档案材料必须用毛笔或钢笔书写，字迹要工整、清晰，不得使用圆珠笔、铅笔、红色墨水和复写纸书写。

第九条形成员工人事档案材料的部门，在形成正式材料后的一个月内，负责按要求把应归档的材料送交综合服务部归档。

第十条公司综合服务部发现送交的人事档案材料不符合归档要求时，要及时通知形成档案材料的部门，补送材料或补办手续。形成材料的部门要按规定认真办理。

第十一条员工人事档案管理人员要经常了解和掌握干部人事档案材料来源的信息、沟通渠道、及时收集应归档的材料。同时，要熟悉收集归档工作的各项规定，对收集到的材料，认真鉴别，严格把关，及时入卷归档。

第十二条形成员工人事档案材料的部门，向公司综合服务部送递材料时，如其他档案管理部门也需要收集归档，则材料形成部门要事先考虑制作材料的数量，必要时协商联系，以防造成员工人事档案材料的短缺。

第三章人事档案的保管

第十二条员工人事档案由公司综合服务部设专人妥善保管，不得泄密。

第十三条员工人事档案应存入保险柜，有防盗、防火、防潮等安全措施。

第十四条档案管理人员应对保管的档案逐一登记编号，并每年进行一次检查、核对，防止错放或丢失。发现丢失或问题，应及时查找并采取措施，以保证档傅耐暾桶踩

第十五条档案移交要填写清单，交接双方应共同清点并签字留据。

第十六条严格防止任何人私自保存他人的档案材料，对造成泄密或其它后果的，视情节轻重，给予严肃处理。

第十七条档案管理人员调动时，必须严格履行交接制度，未交接清楚，不得离去。

第十八条建立坚固、安全的库房，配置符合要求的档案柜。防火、防盗、防潮、防蛀、防光、防高温六项措施落实到位。

第十九条档案库房是机要重地，无关人员不得随意出入;查阅人员须在档案管理人员陪同下方可进入。

第二十条逐步实现员工档案管理工作的科学化、现代化。

第四章人事档案的查阅和借用

第二十一条公司员工查阅或借阅人事档案，经公司综合服务部总经理同意，办理登记手续后方可查阅或借阅本人人事档案。

第二十二条外单位人员凭介绍信等证件经公司综合服务部总经理批准后方可查阅员工档案;档案原则上不外借，确因特殊情况必须外借时，应写明原因并经执行总裁批准同意方可。

第二十三条查阅或借用员工档案，必须严格遵守保密制度和阅档规定。员工阅档后摘录的材料应由档案工作人员与原文核对无误后，写明材料出处和时间，并加盖公司公章。严禁对档案进行圈划、涂改、拆换员工档案材料，不得向无关人员谈论或泄露员工档案内容，违犯者将视情节轻重，给予批评教育甚至纪律处分。

第五章人事档案的转递

第二十四条员工人事档案的转递是一项严谨、细致的工作。档案管理人员应具有高度的责任感。在办理档案转递过程上，要认真细致，有条有理，切不可匆忙、马虎，防止出现丝毫的差错。

第二十五条人员内部调动，档案转递要做到'档随人走'，公司综合服务部应将其档案密封转到新的归口单位。

第二十六条档案转递必须填写《员工人事档案转递通知单》，并通过机要转递或由档案管理员专程送取，严禁个人携带。对个人携带档案的，公司综合服务部应拒绝接收。

第二十七条转递的档案必须是经过鉴别、清理、整理的档案。转递档案必须一次转出，不能分批转出。

第二十八条对转进的档案在核对无误后，及时将《员工人事档案转递通知单》回执退回。

第二十九条对违反转递规定，造成档案丢失或发生抽取，更换材料等问题的要追究、当事人和有关管理人员的责任。

第六章

附则

第三十条本制度由综合服务部负责解释。